C’est l’une des questions que je reçois le plus souvent de la part de propriétaires qui veulent changer de logement : faut-il vendre avant d’acheter, ou trouver sa prochaine propriété d’abord ? Les deux approches ont leurs avantages, leurs risques, et surtout, elles ne conviennent pas à tout le monde.
En 16 années comme courtier dans le Sud-Ouest de Montréal, j’ai accompagné des propriétaires dans les deux scénarios. Voici comment comparer les options, et comment décider selon votre situation plutôt que selon une règle toute faite.
Vendre avant d’acheter: avantages et risques
Vendre en premier est souvent l’option la plus prudente sur le plan financier.
Ce que vous y gagnez :
- Vous connaissez votre budget réel avant de magasiner, au lieu de l’estimer
- Vous évitez de payer deux propriétés en même temps (hypothèques, taxes, assurances, chauffage)
- Vous négociez votre achat sans la pression d’une propriété encore à vendre
Les risques à connaître :
- Vous pourriez avoir besoin d’un logement temporaire, avec parfois deux déménagements
- Si vous ne trouvez pas rapidement, vous risquez de précipiter votre achat
- Dans un marché où l’offre est limitée, le type de propriété recherché peut tarder à apparaître
Acheter avant de vendre : avantages et risques
Acheter en premier séduit parce qu’on évite de se retrouver sans logement.
Ce que vous y gagnez :
- Vous prenez le temps de choisir la bonne propriété, sans compte à rebours
- Vous ne déménagez qu’une seule fois
- Vous pouvez saisir une occasion quand elle se présente
Les risques à connaître :
- Vous pouvez devoir assumer deux propriétés pendant un certain temps
- Le financement est plus exigeant, puisque le prêteur tient compte de vos engagements actuels
- La pression de vendre peut vous pousser à accepter une offre plus basse que prévu
Si une offre arrive vite dans cette situation, mon article sur la première offre reçue vous aide à garder une perspective objective.
Une troisième voie : synchroniser votre vente et votre achat
Entre les deux extrêmes, plusieurs outils permettent de faire coïncider les deux transactions. Leur disponibilité dépend de votre situation et de votre prêteur.
La condition de vente de votre propriété actuelle
Dans votre offre d’achat, vous pouvez inclure une condition liée à la vente de votre propriété. Elle vous protège, mais elle peut rendre votre offre moins attrayante aux yeux d’un vendeur, surtout quand il y a de la concurrence.Les dates de prise de possession
Négocier des dates de prise de possession compatibles est souvent la clé. Selon les cas, il est possible de s’entendre avec l’acheteur ou le vendeur pour décaler une date de quelques jours ou de quelques semaines.L’occupation temporaire
Il arrive qu’on convienne, dans le contrat, d’une occupation temporaire après la signature. Les modalités se précisent avec votre courtier et votre notaire, parce qu’elles doivent être bien encadrées.Le financement-relais
Certains prêteurs offrent un financement de transition pour couvrir l’écart entre l’achat et la vente. Les conditions varient d’une institution à l’autre, donc il vaut mieux en parler à votre prêteur dès le début. Notre page sur les paiements hypothécaires peut aussi vous aider à visualiser vos scénarios.Vendre avant d’acheter ou l’inverse: comment choisir
Il n’y a pas de bonne réponse universelle. Voici les questions que je pose à mes clients:
1- Pouvez-vous assumer deux propriétés pendant un certain temps, si les choses prennent plus de temps que prévu ?
2- Êtes-vous préapprouvé, et pour quel montant, en tenant compte de vos engagements actuels ?
3- Avez-vous une solution de logement temporaire, au besoin ?
4- Votre type de propriété est-il en demande dans votre quartier, ou la vente peut-elle prendre plus de temps ?
5- Quelle est votre tolérance au stress ? Certaines personnes dorment mal avec deux propriétés, d’autres avec un logement temporaire.
Pour aller plus loin sur le calendrier, j’ai écrit sur le bon moment pour acheter une propriété à Montréal et sur la question acheter maintenant ou attendre.
Ce que ça change dans le Sud-Ouest de Montréal
Le choix dépend aussi du marché que vous visez. Dans le Sud-Ouest, l’offre varie beaucoup selon le type de propriété et le quartier : un condo à Griffintown, un plex à Pointe-Saint-Charles ou un bâtiment patrimonial à Saint-Henri et dans la Petite-Bourgogne ne se comportent pas de la même façon.
Si vous cherchez un type de propriété rare, acheter en premier peut avoir du sens, à condition d’avoir un plan de vente solide. À l’inverse, si votre propriété se vend facilement dans votre secteur, vendre d’abord vous donne une base plus confortable. C’est cette lecture locale que je fais avec vous au début de chaque dossier.
Ne pas oublier les frais et la préparation
Dans un scénario de vente et d’achat, les coûts s’additionnent. Avant de décider, calculez ce qu’il vous restera après la vente en consultant mon article sur les frais de vente d’une propriété à Montréal. Certains prêteurs permettent de transférer une hypothèque vers une nouvelle propriété, ce qui peut changer la facture : renseignez-vous auprès du vôtre.
Pour voir toutes les étapes d’une vente dans le secteur, mon guide complet pour vendre dans le Sud-Ouest les passe en revue.
Si vous voulez voir toutes les étapes d’une vente d’un seul coup d’œil, mon guide complet pour vendre dans le Sud-Ouest les passe en revue.
Questions fréquentes sur la vente et l’achat simultanés
Peut-on acheter avec une condition de vente de sa propriété?
Oui, c’est possible. Cette condition protège l’acheteur, mais elle peut rendre l’offre moins attrayante pour le vendeur selon le contexte du marché. C’est un point à discuter avec votre courtier avant de rédiger l’offre.Qu’est-ce qu’un financement-relais?
C’est un financement temporaire qui couvre l’écart entre l’achat de la nouvelle propriété et la vente de l’ancienne. Son existence et ses conditions dépendent de votre prêteur.Que faire si mes dates de vente et d’achat ne concordent pas?
Plusieurs pistes existent : négocier les dates de prise de possession, prévoir une occupation temporaire ou organiser un logement de transition. Ce qui fonctionne dépend de votre dossier et des parties impliquées.Dois-je payer une pénalité hypothécaire si je vends avant d’acheter?
Cela dépend de votre contrat hypothécaire et de la date de la vente. Certains prêteurs permettent de transférer le prêt, d’autres appliquent une pénalité. Un appel à votre prêteur vous donne une réponse précise.Vous hésitez entre vendre avant d’acheter ou l’inverse ?
Contactez-moi dès aujourd’hui, nous comparerons ensemble les scénarios qui vous conviennent le mieux.