L’immobilier peut être le PIRE investissement… ou le meilleur!
La différence ne réside généralement pas dans l’actif lui-même, mais dans la manière dont vous l’utilisez.
L’immobilier est l’un de ces sujets sur lesquels tout le monde semble avoir une opinion.
Certains vous diront que c’est le meilleur investissement qui existe. D’autres vous diront que c’est compliqué, coûteux et qu’il vaut mieux tout investir en Bourse, et ne plus y penser.
Les deux ont raison.
L’immobilier peut être un très mauvais investissement. Acheter la mauvaise propriété, payer trop cher, sous-estimer les dépenses ou obtenir un mauvais financement peut transformer un rêve en un véritable cauchemar financier.
Mais lorsqu’il est bien utilisé, l’immobilier demeure l’un des outils les plus puissants pour bâtir un patrimoine.
Après des années passées dans l’industrie et des centaines de transactions réalisées, voici les trois principales raisons pour lesquelles je crois que l’immobilier reste l’un des meilleurs investissements que l’on puisse faire.
L’immobilier comme levier
C’est probablement le plus grand avantage de l’immobilier par rapport à bien d’autres investissements: il permet de générer des rendements sur un capital que l’on ne possède pas entièrement.
Prenons un exemple:
Vous disposez de 100 000 $ et décidez de les investir en Bourse.
Si votre placement progresse de 7%, vous réalisez un gain de 7 000 $.
Prenons le même scénario en immobilier: au lieu d’investir directement vos 100 000 $, vous les utilisez comme mise de fonds et empruntez 400 000 $ à la banque pour acheter une propriété de 500 000 $. Imaginons que cette propriété augmente de 7% en valeur.
Ici, le rendement n’est plus calculé sur vos 100 000 $, mais sur la valeur totale de l’actif, soit 500 000 $. Une hausse de 7% représente donc
35 000 $ de valeur créée.
Même performance du marché.
Résultat complètement différent.
C’est toute la puissance de l’effet de levier.
Évidemment, l’effet de levier fonctionne dans les deux sens: si la propriété perd de la valeur, les pertes sont elles aussi amplifiées. Voilà pourquoi il est essentiel d’acheter la bonne propriété, au bon prix.
Bien utilisé, l’effet de levier permet toutefois de contrôler un actif beaucoup plus important que ce qu’il serait possible d’acheter uniquement avec son propre capital. Et c’est là que l’immobilier devient particulièrement intéressant.
L’immobilier pour les revenus qu’il génère, au fil du temps
Une idée très répandue est qu’une propriété doit générer des milliers de dollars par mois dès le premier jour.
En réalité, les meilleurs investissements ne sont généralement pas ceux qui offrent les revenus immédiats les plus élevés.
Une propriété peut simplement atteindre son seuil de rentabilité, ou même nécessiter une légère contribution au départ.
L’immobilier est avant tout un investissement à long terme.
Avec le temps, plusieurs choses se produisent généralement: les loyers augmentent, les paiements hypothécaires demeurent relativement stables, les dépenses d’exploitation deviennent plus faciles à absorber, et le solde de l’hypothèque diminue.
Une propriété qui génère peu de revenus aujourd’hui peut devenir un actif procurant des revenus importants dans 10, 15 ou 20 ans.
L’immobilier et le remboursement de la dette
C’est ici que réside mon aspect préféré de l’investissement immobilier.
Lorsque vous achetez une propriété, une grande partie de son prix est généralement financée par la banque.
Et contrairement à la plupart des dettes, celle-ci est rattachée à un actif qui génère des revenus. Mieux encore, vous n’êtes pas le seul à contribuer à son remboursement: vos locataires y participent aussi.
Chaque mois, les loyers sont perçus. Une partie couvre les dépenses, une autre sert à rembourser l’hypothèque.
Année après année, le solde hypothécaire diminue.
Éventuellement, les 400 000 $ empruntés pour acquérir cet immeuble de 500 000 $ disparaissent.
Qui les a remboursés? Les revenus locatifs combiné au temps. Vos locataires vous ont aidé à transformer un achat financé en un actif dont vous devenez pleinement propriétaire, tout en bénéficiant de son appréciation potentielle.
C’est une caractéristique unique de l’immobilier.
En conclusion, l’immobilier est-il toujours le meilleur investissement?
Non.
L’immobilier n’a rien de magique. Il exige des connaissances, de la discipline, une bonne gestion et la capacité de prendre des décisions, même lorsque le marché est moins favorable.
Une mauvaise propriété peut être un très mauvais investissement.
À l’inverse, une bonne propriété, achetée au bon prix et bien gérée, peut complètement transformer l’avenir financier d’un individu.
L’erreur n’est pas de choisir entre l’immobilier et les autres investissements.
La plus grande erreur, c’est d’investir sans comprendre les règles du jeu.
L’immobilier n’est pas une façon de s’enrichir rapidement.
C’est une façon d’utiliser le temps, l’effet de levier, les revenus locatifs et l’appréciation pour bâtir progressivement quelque chose de bien plus grand que ce que l’on aurait pu créer seul.